Art. 1.227 – Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.227 do Código Civil de 2002 consagra o princípio da publicidade registral e da especialidade no que tange à aquisição e transmissão de direitos reais sobre bens imóveis. Este dispositivo estabelece, de forma categórica, que a constituição ou transmissão de tais direitos, por atos inter vivos, somente se perfaz com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. A norma reafirma a importância do registro como condição sine qua non para a eficácia erga omnes do ato translativo ou constitutivo, distinguindo-o do mero contrato, que possui natureza obrigacional.
A ressalva final do artigo, ‘salvo os casos expressos neste Código’, aponta para exceções como a usucapião, a sucessão hereditária e a arrematação judicial, onde a aquisição da propriedade não depende do registro prévio, embora este seja fundamental para a sua consolidação e publicidade. A doutrina majoritária, a exemplo de Pontes de Miranda e Orlando Gomes, enfatiza que o registro não é apenas um ato formal, mas um elemento constitutivo do direito real, conferindo-lhe a segurança jurídica necessária e a oponibilidade a terceiros. A ausência de registro, portanto, implica que o adquirente possui apenas um direito pessoal contra o alienante, mas não a propriedade do imóvel em si.
Na prática advocatícia, a correta observância do artigo 1.227 é crucial para evitar litígios e garantir a validade das transações imobiliárias. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífica ao reconhecer que, enquanto não houver o registro, a propriedade não se transfere, permanecendo o alienante como proprietário perante terceiros. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação deste artigo são frequentes em ações de adjudicação compulsória e em discussões sobre a validade de contratos de gaveta, onde a falta de registro é o cerne da controvérsia.
A discussão prática se estende à responsabilidade do tabelião e do registrador, que devem zelar pela legalidade e regularidade dos atos. A fé pública do registro imobiliário, embora não absoluta, confere presunção de veracidade aos atos ali lançados, protegendo o terceiro de boa-fé. A compreensão aprofundada deste dispositivo é, portanto, indispensável para a segurança jurídica das relações imobiliárias e para a atuação eficaz do profissional do direito.
