Art. 1.229 – A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.229 do Código Civil de 2002 estabelece os limites verticais da propriedade imobiliária, um tema de fundamental importância para o direito de propriedade no Brasil. A norma consagra o princípio da extensão da propriedade, determinando que o domínio do solo se estende ao espaço aéreo e ao subsolo, mas com uma ressalva crucial: essa extensão é limitada à altura e profundidade úteis ao exercício da propriedade. Essa delimitação visa equilibrar o direito do proprietário com o interesse social e o desenvolvimento tecnológico, evitando que o domínio se torne absoluto e irrestrito.
A doutrina civilista, ao analisar este dispositivo, destaca a natureza relativa da propriedade, afastando a concepção romana de usque ad coelum et usque ad inferos (até o céu e até o inferno). A utilidade, portanto, é o critério balizador para definir a extensão vertical do direito de propriedade. Isso significa que o proprietário não pode se opor a atividades de terceiros que ocorram em alturas ou profundidades que não lhe tragam prejuízo ou não afetem seu interesse legítimo. A jurisprudência tem se debruçado sobre a interpretação do que constitui esse ‘interesse legítimo’, geralmente atrelado à possibilidade de uso econômico, segurança ou bem-estar do proprietário.
Na prática advocatícia, este artigo gera diversas discussões, especialmente em casos envolvendo servidões de passagem de cabos aéreos, túneis subterrâneos, exploração mineral ou até mesmo a passagem de aeronaves. A ausência de um interesse legítimo do proprietário em impedir tais atividades, conforme o dispositivo, pode levar à improcedência de ações possessórias ou reivindicatórias. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação da ‘utilidade’ e do ‘interesse legítimo’ é casuística, dependendo das peculiaridades de cada situação e da prova do efetivo prejuízo ou da potencialidade de uso pelo proprietário.
A aplicação do Art. 1.229 exige uma análise cuidadosa da função social da propriedade, um dos pilares do direito civil contemporâneo. O proprietário não pode usar seu direito de forma abusiva, impedindo o progresso ou a utilização de recursos que não lhe são úteis. A controvérsia reside, muitas vezes, na dificuldade de quantificar ou qualificar o que seria uma altura ou profundidade ‘útil’, abrindo margem para debates periciais e interpretações judiciais que buscam harmonizar os direitos individuais com os interesses coletivos.
