Art. 1.258 – Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único – Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.258 do Código Civil de 2002 disciplina uma situação peculiar e de grande relevância prática no direito imobiliário: a invasão parcial de solo alheio por construção. Este dispositivo, inserido no capítulo da aquisição da propriedade imóvel, estabelece uma exceção ao princípio geral de que a construção adere ao solo (superficies solo cedit), permitindo que o construtor de boa-fé adquira a propriedade da porção invadida, desde que preenchidos requisitos específicos. A norma visa a evitar o desfazimento de construções de valor significativo em detrimento de pequenas invasões, privilegiando a função social da propriedade e a segurança jurídica.
Para que a aquisição da propriedade da parte invadida ocorra, o caput exige que a invasão não seja superior à vigésima parte do solo alheio, que o construtor esteja de boa-fé e que o valor da construção exceda o da porção invadida. Nesses casos, o construtor deverá indenizar o proprietário do solo invadido, compensando não apenas o valor da área perdida, mas também a desvalorização da área remanescente. A boa-fé é elemento crucial, sendo presumida até prova em contrário, e sua ausência pode alterar drasticamente o desfecho da lide. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação da ‘vigésima parte’ e do ‘valor da construção’ frequentemente gera controvérsias, demandando perícias técnicas e avaliações precisas.
O parágrafo único, por sua vez, aborda a situação do construtor de má-fé. Mesmo com a má-fé, a lei permite a aquisição da propriedade da parte invadida, desde que a proporção não exceda a vigésima parte, o valor da construção seja consideravelmente superior ao da porção invadida e a demolição da parte invasora cause grave prejuízo à construção. Contudo, a indenização devida é majorada em décuplo (dez vezes) as perdas e danos, configurando uma sanção civil pela conduta ilícita. Esta disposição busca equilibrar a proteção ao proprietário invadido com a preservação de construções de grande porte, evitando o desperdício de recursos e a destruição de patrimônio, mas com um custo elevado para o invasor de má-fé.
Na prática advocatícia, a aplicação do Art. 1.258 CC/02 exige uma análise minuciosa dos fatos, especialmente quanto à boa-fé ou má-fé do construtor, à proporção da invasão e à valoração da construção e do terreno. A jurisprudência tem se debruçado sobre a definição de ‘grave prejuízo’ e ‘valor consideravelmente superior’, termos que conferem discricionariedade ao julgador. A atuação do advogado é fundamental para a produção de provas periciais robustas e para a argumentação jurídica que demonstre o preenchimento dos requisitos legais, seja para pleitear a aquisição da propriedade ou para exigir a justa indenização.
