Art. 1.301 – É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
§ 1º – As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
§ 2º – As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.301 do Código Civil de 2002 estabelece importantes limitações ao direito de construir, visando preservar a privacidade e a segurança dos proprietários vizinhos. A norma proíbe a abertura de janelas, eirados, terraços ou varandas a menos de um metro e meio do terreno lindeiro, configurando uma restrição ao direito de propriedade em prol da boa vizinhança. Essa disposição reflete o princípio da função social da propriedade, mitigando o exercício absoluto do domínio em face dos interesses coletivos e individuais dos confrontantes.
O § 1º do dispositivo mitiga a regra geral para janelas cuja visão não incida diretamente sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, permitindo sua abertura a uma distância mínima de setenta e cinco centímetros. Essa distinção demonstra a preocupação do legislador em equilibrar a necessidade de iluminação e ventilação com a proteção da intimidade do vizinho. A jurisprudência tem se debruçado sobre a interpretação do que constitui uma visão ‘não incidente’ ou ‘perpendicular’, gerando debates sobre a aferição prática dessas condições e a possibilidade de servidões de luz e vista.
Por sua vez, o § 2º introduz uma exceção crucial, excluindo do alcance das proibições as aberturas destinadas exclusivamente à luz ou ventilação, desde que não excedam dez centímetros de largura por vinte de comprimento e estejam a mais de dois metros de altura de cada piso. Tais aberturas, conhecidas como frestas ou óculos de ventilação, não configuram janelas para os fins do artigo, pois sua dimensão e localização minimizam qualquer invasão à privacidade alheia. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites dimensionais é rigorosa, visando evitar desvirtuamentos da norma.
A aplicação prática do Art. 1.301 frequentemente deságua em ações de nunciação de obra nova ou demolitórias, onde a prova pericial é fundamental para aferir as distâncias e características das construções. A usucapião de servidão de passagem de luz e vista, embora controversa, é uma tese que pode surgir quando as aberturas irregulares persistem por tempo suficiente, gerando discussões sobre a natureza da servidão e a possibilidade de sua aquisição por usucapião. Advogados devem estar atentos às nuances da prova e à interpretação dos tribunais sobre a matéria, que pode variar conforme as peculiaridades de cada caso concreto.
