Art. 1.322 – Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único – Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.322 do Código Civil de 2002 disciplina a complexa questão da extinção de condomínio sobre bens indivisíveis, quando os consortes não chegam a um consenso sobre a adjudicação a um deles. Este dispositivo é fundamental para a resolução de conflitos patrimoniais, especialmente em casos de herança ou dissolução de sociedades, onde a manutenção da copropriedade se torna inviável ou indesejada. A norma estabelece uma ordem de preferência clara para a venda do bem, visando proteger os interesses dos condôminos e evitar a desvalorização do patrimônio.
A sistemática do caput prevê que, não havendo acordo para a adjudicação, o bem será vendido e o valor apurado repartido. A preferência na venda é concedida, em condições iguais de oferta, ao condômino em detrimento de estranhos. Entre os próprios condôminos, a prioridade recai sobre aquele que realizou benfeitorias mais valiosas e, na ausência destas, sobre o detentor do quinhão maior. Essa hierarquia busca valorizar o investimento e a maior participação no bem, mitigando disputas e incentivando a resolução amigável.
O parágrafo único complementa a regra ao tratar da situação em que nenhum condômino possui benfeitorias e todos participam em partes iguais. Nesses casos, a solução é a realização de uma licitação entre estranhos, seguida de uma nova licitação entre os condôminos antes da adjudicação final. A preferência do condômino em condições iguais de oferta é mantida, reforçando o princípio da preservação da propriedade entre os coproprietários. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a aplicação prática deste artigo frequentemente gera discussões sobre a avaliação das benfeitorias e a igualdade das ofertas, exigindo perícias e análises detalhadas.
Na prática advocatícia, a correta aplicação do Art. 1.322 exige a propositura de ação de extinção de condomínio, com a devida avaliação do bem e das benfeitorias. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a preferência do condômino é um direito potestativo, mas deve ser exercida nos termos da lei, garantindo a paridade de condições. A controvérsia surge, por vezes, na definição do que constitui ‘condições iguais de oferta’ e na valoração das benfeitorias, elementos cruciais para o desfecho do litígio e para a justa partilha do patrimônio comum.
