Art. 1.332 – Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.332 do Código Civil de 2002 estabelece os pilares para a instituição do condomínio edilício, um dos institutos mais relevantes do direito imobiliário. A norma exige que sua constituição se dê por ato inter vivos ou testamento, com o indispensável registro no Cartório de Registro de Imóveis. Este registro confere publicidade e oponibilidade erga omnes ao condomínio, sendo um requisito de validade e eficácia para sua existência jurídica. A ausência de registro, conforme a doutrina majoritária, impede a plena constituição do condomínio, gerando apenas um condomínio de fato com implicações diversas na gestão e na responsabilidade dos condôminos.
Os incisos do artigo detalham os elementos essenciais que devem constar do ato constitutivo. O inciso I exige a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, bem como sua separação das partes comuns. Este requisito é fundamental para a segurança jurídica, delimitando o que é de uso privativo e o que é de uso comum, evitando conflitos futuros. O inciso II, por sua vez, determina a fração ideal atribuída a cada unidade em relação ao terreno e às partes comuns, elemento crucial para o cálculo de despesas condominiais e para a participação em assembleias. A correta definição da fração ideal é frequentemente objeto de litígios, especialmente em empreendimentos complexos.
O inciso III, ao exigir a indicação do fim a que as unidades se destinam, estabelece a vocação do imóvel – residencial, comercial, misto, etc. Essa previsão é vital para a convivência condominial e para a aplicação das normas urbanísticas. Qualquer alteração de destinação, via de regra, exige a aprovação da unanimidade dos condôminos, conforme a jurisprudência consolidada. A interpretação desses requisitos tem gerado discussões práticas, como a possibilidade de alteração da destinação de unidades sem a anuência de todos, tema que frequentemente chega aos tribunais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta observância desses preceitos é crucial para evitar nulidades e litígios.
Para a advocacia, a análise minuciosa do ato constitutivo do condomínio é imperativa, seja na fase de incorporação imobiliária, na resolução de conflitos entre condôminos ou na defesa dos interesses do condomínio. A verificação da conformidade com o Art. 1.332 e a lei especial (Lei nº 4.591/64, no que couber) é um passo inicial para qualquer atuação jurídica. A inobservância desses requisitos pode acarretar a invalidade do ato constitutivo ou a ineficácia de cláusulas, gerando um passivo significativo para os envolvidos e demandando a atuação de profissionais especializados para a regularização da situação.
