Art. 1.333 – A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único – Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.333 do Código Civil de 2002 estabelece os requisitos essenciais para a constituição e eficácia da convenção de condomínio edilício, documento basilar que rege a vida em comunidade nos empreendimentos imobiliários. A norma exige que a convenção seja subscrita por, no mínimo, dois terços das frações ideais, conferindo-lhe validade inter partes desde sua criação. Essa exigência reflete o princípio da autonomia privada coletiva, onde a vontade da maioria qualificada dos condôminos é fundamental para a formação das regras que vincularão a todos.
A obrigatoriedade da convenção, conforme o caput, estende-se não apenas aos titulares de direito sobre as unidades, mas também àqueles que sobre elas tenham posse ou detenção. Isso significa que locatários, comodatários e até mesmo possuidores de má-fé, uma vez cientes da convenção, devem observá-la, sob pena de sanções. A doutrina majoritária entende que a convenção possui natureza jurídica híbrida, com aspectos contratuais (na sua formação) e estatutários (na sua aplicação e força normativa).
O parágrafo único do Art. 1.333 introduz um requisito de eficácia erga omnes: o registro da convenção no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, a convenção, embora válida entre os condôminos originários, não será oponível a terceiros, como adquirentes posteriores das unidades ou credores. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reiteradamente afirmado a necessidade do registro para a plena eficácia da convenção, especialmente em questões que envolvem a cobrança de taxas condominiais de novos proprietários. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação consolidada busca garantir a segurança jurídica e a publicidade dos atos que afetam a propriedade imobiliária.
Para a advocacia, a correta aplicação e interpretação do Art. 1.333 é crucial. A ausência de registro pode gerar discussões sobre a exigibilidade de multas e taxas condominiais de terceiros, bem como a validade de deliberações assembleares. É fundamental que o advogado oriente seus clientes, sejam eles incorporadores, condôminos ou síndicos, sobre a importância da observância desses requisitos formais para evitar litígios e garantir a segurança jurídica das relações condominiais.
