Art. 1.334 – Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
§ 1º – A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º – São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.334 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece os requisitos essenciais da convenção de condomínio, documento basilar para a organização da vida condominial. Este dispositivo, ao lado do Art. 1.332, delineia o arcabouço normativo interno dos condomínios edilícios, conferindo-lhe força cogente e vinculante aos condôminos. A convenção, portanto, não é mera formalidade, mas o ato constitutivo que define as regras de convivência e administração, sendo sua observância crucial para a harmonia e o bom funcionamento do ente despersonalizado.
O caput do artigo, em conjunto com seus incisos, detalha os elementos obrigatórios da convenção. O inciso I, por exemplo, trata da quota proporcional e do modo de pagamento das contribuições, ponto nevrálgico para a saúde financeira do condomínio e fonte comum de litígios. Já o inciso II aborda a forma de administração, enquanto o inciso III estabelece a competência das assembleias, quorum e forma de convocação, aspectos cruciais para a validade das deliberações. O inciso IV, por sua vez, prevê as sanções aplicáveis a condôminos ou possuidores, reforçando o caráter coercitivo das normas condominiais.
O § 1º do Art. 1.334 permite que a convenção seja formalizada por escritura pública ou instrumento particular, conferindo flexibilidade na sua constituição, embora a forma pública seja mais recomendada para maior segurança jurídica. Uma discussão prática relevante reside na validade de convenções não registradas, embora a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tenda a reconhecer sua eficácia inter partes, exigindo o registro para oponibilidade erga omnes. O § 2º, por sua vez, equipara promitentes compradores e cessionários de direitos aos proprietários para os fins do artigo, salvo disposição em contrário, reconhecendo a posse com ânimo de dono e a responsabilidade pelas obrigações condominiais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação extensiva do conceito de condômino para incluir possuidores e promitentes compradores é uma tendência consolidada, visando a proteção do condomínio e a efetividade da cobrança das despesas.
A elaboração e revisão da convenção de condomínio demandam expertise jurídica, pois suas cláusulas impactam diretamente a vida dos condôminos e a gestão do síndico. A ausência de clareza ou a inobservância dos requisitos legais podem gerar nulidades e conflitos, como disputas sobre a destinação de áreas comuns, a aplicação de multas ou a validade de assembleias. Para a advocacia, a compreensão aprofundada deste artigo é fundamental na assessoria a condomínios, na defesa de condôminos e na propositura de ações de cobrança ou impugnação de deliberações assembleares, exigindo uma análise minuciosa de cada disposição e suas implicações práticas.
