Art. 1.334 – Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
§ 1º – A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º – São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.334 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece os requisitos essenciais da convenção de condomínio, documento basilar para a organização da vida condominial. Este dispositivo, ao lado do Art. 1.332, delineia o arcabouço normativo interno dos condomínios edilícios, conferindo-lhe força cogente sobre os condôminos. A convenção, portanto, transcende a mera formalidade, configurando-se como a lei interna do condomínio, cuja observância é fundamental para a harmonia e funcionalidade da coletividade.
O parágrafo primeiro do artigo permite que a convenção seja formalizada tanto por escritura pública quanto por instrumento particular, conferindo flexibilidade na sua constituição, embora a escritura pública ofereça maior segurança jurídica e publicidade. O parágrafo segundo, por sua vez, amplia o alcance da norma ao equiparar promitentes compradores e cessionários de direitos aos proprietários para os fins do artigo, garantindo que estes também se submetam às regras condominiais. Essa equiparação é crucial para evitar lacunas na responsabilidade e participação na gestão do condomínio, salvo disposição em contrário, o que abre margem para negociações específicas.
Os incisos detalham os elementos obrigatórios da convenção, como a definição da quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições (inciso I), aspecto que gera frequentes litígios sobre a responsabilidade pelas despesas condominiais. A forma de administração (inciso II), a competência das assembleias, sua convocação e o quorum para deliberações (inciso III) são pontos nevrálgicos para a governança condominial, exigindo clareza para evitar impugnações. As sanções aplicáveis a condôminos ou possuidores (inciso IV) e a previsão do regimento interno (inciso V) completam o rol, sendo este último um complemento à convenção, detalhando normas de convivência e uso das áreas comuns. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a clareza e a completude desses itens são determinantes para a prevenção de conflitos e a eficácia da gestão condominial.
Na prática advocatícia, a análise da convenção de condomínio é indispensável em ações de cobrança, impugnação de assembleias, discussões sobre uso de áreas comuns e responsabilidade por danos. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a natureza cogente da convenção, desde que não contrarie a lei, e a importância de sua interpretação sistemática com o regimento interno. Controvérsias surgem frequentemente em torno da validade de cláusulas que restringem direitos individuais ou que estabelecem quoruns especiais para determinadas deliberações, exigindo do advogado um profundo conhecimento da legislação e da doutrina sobre direitos reais e direito condominial.
