Art. 1.335 – São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.335 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia os direitos fundamentais do condômino, estabelecendo um equilíbrio entre a propriedade individual e a coletiva em condomínios edilícios. Este dispositivo é crucial para a convivência e a gestão condominial, servindo como base para a interpretação de convenções e regimentos internos. Sua compreensão é vital para evitar conflitos e garantir a harmonia nas relações condominiais, sendo um pilar do direito de propriedade em sua vertente multifacetada.
O inciso I assegura ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades autônomas. Isso significa que o proprietário pode habitar, alugar, vender ou onerar sua unidade, respeitados os limites da lei, da convenção e do regimento interno, que não podem desvirtuar a natureza do direito. A jurisprudência tem se debruçado sobre a extensão desse direito, especialmente em casos de locação por curta temporada (como Airbnb), onde a autonomia da vontade do condômino se choca com o interesse coletivo na segurança e sossego. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a tendência é de reconhecimento da validade de restrições razoáveis impostas pela coletividade, desde que devidamente aprovadas e justificadas.
O inciso II trata do direito de usar as partes comuns, com a ressalva de que tal uso deve ser conforme a destinação e não pode excluir a utilização pelos demais compossuidores. Este é um ponto de frequente litígio, envolvendo questões como uso de salões de festa, piscinas, garagens e áreas de lazer. A função social da propriedade e o princípio da boa-fé objetiva orientam a interpretação desse dispositivo, exigindo que o condômino aja com razoabilidade e respeito aos direitos alheios. A doutrina majoritária entende que a convenção condominial pode regulamentar o uso dessas áreas, mas não pode proibi-lo de forma absoluta, salvo em situações excepcionais que justifiquem a restrição.
Por fim, o inciso III garante o direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. A quitação das cotas condominiais é uma condição essencial para o exercício pleno da cidadania condominial, refletindo o princípio de que quem não contribui para as despesas comuns não deve decidir sobre elas. Este direito é fundamental para a governança do condomínio, permitindo que os condôminos influenciem as decisões que afetam a vida em comum. A ausência de quitação, no entanto, não impede a participação na assembleia, mas apenas o direito de voto, conforme entendimento consolidado na jurisprudência pátria.
