Art. 1.340 – As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.340 do Código Civil de 2002 estabelece uma regra fundamental no direito condominial, ao dispor que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Este dispositivo visa a equidade na distribuição dos encargos condominiais, afastando a regra geral de rateio proporcional à fração ideal, quando se trata de benefício particularizado. A norma busca evitar o enriquecimento sem causa e garantir que o ônus financeiro recaia sobre aquele que efetivamente usufrui da área comum, ainda que de forma exclusiva.
A aplicação deste artigo gera discussões práticas relevantes, especialmente na identificação do que constitui ‘parte comum de uso exclusivo’ e na delimitação das ‘despesas relativas’ a essa área. A doutrina majoritária entende que a exclusividade de uso não descaracteriza a natureza de área comum, mas apenas transfere a responsabilidade pelas despesas de conservação e manutenção para o beneficiário. Exemplos clássicos incluem jardins privativos em apartamentos térreos ou lajes de cobertura utilizadas como terraços exclusivos, desde que tais usos estejam previstos na convenção de condomínio ou em instrumento próprio.
A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a mera exclusividade de uso não implica a propriedade da área, mantendo-a como bem comum, mas com a particularidade de que os custos de sua manutenção e conservação são de responsabilidade do condômino beneficiado. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação predominante é que o dispositivo se aplica a despesas ordinárias e extraordinárias que beneficiem diretamente o uso exclusivo, como reparos, limpeza e conservação. Contudo, despesas que beneficiem a estrutura geral do edifício, mesmo que localizadas na área de uso exclusivo, podem ser rateadas entre todos os condôminos, gerando controvérsias que exigem análise casuística.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.340 é crucial na elaboração e revisão de convenções condominiais, na assessoria a síndicos e condôminos, e na resolução de litígios. A correta interpretação do dispositivo pode evitar ações de cobrança indevida ou, por outro lado, garantir o ressarcimento de valores devidos, exigindo a análise minuciosa da natureza da área, do tipo de despesa e da previsão na convenção. A autonomia da vontade dos condôminos, expressa na convenção, é um fator determinante, mas deve sempre observar os limites da lei e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
