Art. 1.342 – A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.342 do Código Civil estabelece um regime jurídico específico para a realização de obras em partes comuns de condomínios edilícios, visando facilitar ou aumentar a utilização dessas áreas. A norma exige um quórum qualificado de aprovação, demandando dois terços dos votos dos condôminos, o que denota a relevância e o impacto dessas intervenções na coletividade. Essa exigência busca equilibrar o interesse individual de melhoria com a preservação da harmonia e do direito de uso de todos os coproprietários.
A interpretação do dispositivo não se restringe apenas ao quórum, mas também à natureza das obras permitidas. A doutrina e a jurisprudência consolidam que as obras devem ser em acréscimo às já existentes, e não meras reformas ou benfeitorias úteis que poderiam ter quórum diverso. A vedação expressa a construções que possam prejudicar a utilização das partes próprias ou comuns por qualquer condômino é um ponto crucial, refletindo o princípio da função social da propriedade e o direito de vizinhança. Isso impede, por exemplo, obras que obstruam a ventilação, iluminação ou acesso de unidades autônomas.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da distinção entre obras voluptuárias, úteis e necessárias, e como o artigo 1.342 se encaixa nesse espectro. Embora o dispositivo trate de obras que facilitem ou aumentem a utilização, a linha divisória com benfeitorias úteis pode ser tênue, gerando controvérsias sobre o quórum aplicável. A jurisprudência tem se inclinado a analisar o caso concreto, ponderando o impacto da obra na coletividade e a finalidade pretendida. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação teleológica do artigo busca proteger o direito de propriedade de cada condômino, evitando abusos e garantindo a convivência pacífica.
Para a advocacia, a aplicação do artigo 1.342 exige uma análise minuciosa da convenção condominial, do regimento interno e da ata da assembleia que deliberou sobre a obra. A nulidade da deliberação pode ser arguida caso o quórum não seja respeitado ou se a obra, mesmo aprovada, prejudicar o direito de uso de algum condômino. A atuação preventiva, por meio de pareceres jurídicos e acompanhamento de assembleias, é fundamental para evitar litígios, que frequentemente envolvem ações de obrigação de fazer ou não fazer, e até mesmo indenizatórias.
