Art. 1.344 – Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.344 do Código Civil de 2002 estabelece uma regra fundamental para a convivência condominial, ao atribuir ao proprietário do terraço de cobertura a responsabilidade pelas despesas de sua conservação. Esta norma visa precípuamente evitar danos às unidades imobiliárias inferiores, consolidando o princípio da função social da propriedade e da boa-fé objetiva nas relações condominiais. A natureza jurídica do terraço de cobertura, se área comum de uso exclusivo ou unidade autônoma, é ponto crucial para a aplicação deste dispositivo, influenciando diretamente a delimitação da responsabilidade.
A doutrina majoritária e a jurisprudência têm interpretado o terraço de cobertura como parte integrante da unidade autônoma do último pavimento, salvo disposição contrária na convenção de condomínio. Contudo, a responsabilidade pela conservação não se restringe apenas aos reparos estéticos, mas abrange a manutenção estrutural que garanta a estanqueidade e segurança do edifício. Discute-se, por exemplo, a quem compete a responsabilidade por vícios construtivos originários, que podem gerar danos anos após a entrega do imóvel, sendo a construtora ou incorporadora, em regra, a responsável primária, conforme o Código de Defesa do Consumidor.
Na prática advocatícia, a interpretação do Art. 1.344 exige uma análise minuciosa da convenção de condomínio e do histórico de manutenção do edifício. A controvérsia surge frequentemente em casos de infiltrações e vazamentos, onde a prova da origem do dano é essencial para imputar a responsabilidade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem se consolidado no sentido de que a responsabilidade do proprietário do terraço é objetiva em relação aos danos causados às unidades inferiores, desde que comprovada a negligência na manutenção.
É importante diferenciar a responsabilidade pela conservação ordinária, que recai sobre o proprietário do terraço, da responsabilidade por obras estruturais de grande porte ou por vícios construtivos, que podem ser de responsabilidade do condomínio ou da construtora. A distinção entre área comum e área privativa, mesmo que de uso exclusivo, é vital para a correta aplicação do dispositivo. A advocacia preventiva, por meio da elaboração de convenções condominiais claras e da orientação aos condôminos, é fundamental para mitigar litígios decorrentes da aplicação deste artigo.
