Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento das comunidades condominiais, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele (inciso II), é uma das prerrogativas mais significativas, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em nome da coletividade, o que tem vastas implicações na prática forense, especialmente em ações de cobrança de cotas condominiais e litígios envolvendo a edificação.
Os incisos detalham as funções administrativas, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a elaboração orçamentária (inciso VI) até a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII). A obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inciso IX) reflete a preocupação do legislador com a proteção patrimonial do condomínio. Contudo, a interpretação da extensão desses poderes pode gerar controvérsias, especialmente quando se discute a necessidade de autorização assemblear para atos específicos, como a propositura de ações judiciais de maior vulto ou a realização de obras voluptuárias.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção (§ 2º). Essa possibilidade de delegação e substituição é crucial para a continuidade da administração, mas exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. A doutrina e a jurisprudência têm debatido os limites dessa delegação, especialmente no que tange à responsabilidade civil do síndico por atos de seus prepostos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente se alinha à necessidade de preservar a autonomia da vontade condominial, desde que não haja violação de normas cogentes.
Na prática advocatícia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável para a atuação em direito condominial. Advogados que assessoram condomínios devem orientar síndicos sobre seus deveres e limites, prevenindo litígios e garantindo a conformidade legal. Já os que representam condôminos podem questionar atos do síndico que excedam suas competências ou que não observem as formalidades exigidas pela lei e pela convenção, como a ausência de aprovação assemblear para despesas extraordinárias ou a falta de transparência na prestação de contas. A legitimidade ativa e passiva do condomínio, exercida pelo síndico, é um ponto chave em diversas demandas judiciais.
