Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns. Este dispositivo legal é fundamental para a organização condominial, conferindo ao síndico poderes de representação e administração, mas também impondo deveres essenciais para a convivência e manutenção do patrimônio. A interpretação de suas disposições é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é particularmente relevante, pois confere ao síndico a prerrogativa de agir para garantir a saúde financeira do condomínio, sendo a inadimplência um dos maiores desafios enfrentados. A prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são deveres que reforçam a responsabilidade fiduciária do síndico.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações e discussões sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação, especialmente para funções administrativas, é frequentemente objeto de controvérsia, exigindo análise cuidadosa da convenção condominial e das atas de assembleia para verificar a regularidade da medida. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos pode variar significativamente em casos concretos, dependendo das particularidades de cada condomínio e da jurisprudência local.
A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, embora com amplos poderes, deve agir sempre nos limites da lei, da convenção e das deliberações assembleares, sob pena de responsabilização civil. A representação ativa e passiva do condomínio (inciso II) é um ponto nevrálgico, pois define a legitimidade do síndico para propor ações ou ser demandado em nome do condomínio. A prática advocatícia exige que se verifique a regularidade da eleição do síndico e a validade das deliberações que o autorizam a praticar determinados atos, especialmente em litígios complexos ou transações de grande vulto.
