Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à preservação dos interesses comuns dos condôminos. A norma não apenas elenca as funções primárias, mas também aborda a possibilidade de delegação de poderes e representação, conferindo flexibilidade à administração.
Entre as competências essenciais, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e a obrigação de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A fiscalização do cumprimento da convenção e do regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) completam o rol de deveres. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a natureza propter rem das obrigações condominiais, reforçando a importância da atuação do síndico na sua cobrança.
Os parágrafos 1º e 2º trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a dinâmica da gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação a subsíndicos, por exemplo. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico eleito, salvo expressa exoneração ou delegação específica com aprovação assemblear.
Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade civil do síndico. A doutrina diverge sobre a extensão da responsabilidade do síndico por atos de seus delegados, especialmente em casos de má-fé ou negligência. Para a advocacia, é fundamental compreender a extensão desses poderes e as implicações da delegação, tanto para a defesa dos interesses do condomínio quanto para a orientação de síndicos e condôminos em litígios envolvendo a gestão condominial.
