Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. A norma visa garantir a eficiência administrativa e a proteção do patrimônio coletivo, atribuindo ao síndico um rol de deveres e poderes que vão desde a convocação de assembleias até a representação judicial do condomínio.
Entre as atribuições listadas, destacam-se a representação do condomínio (inciso II), a conservação das áreas comuns (inciso V) e a cobrança das contribuições condominiais (inciso VII). A representação ativa e passiva do condomínio, em juízo ou fora dele, é um ponto crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos. A omissão na cobrança de cotas condominiais, por exemplo, pode gerar responsabilidade civil para o síndico, conforme entendimento jurisprudencial consolidado. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem sido objeto de inúmeras decisões judiciais, especialmente em casos de inadimplência e má gestão.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações e discussões sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Esta possibilidade de delegação, seja pela assembleia ou pelo síndico, levanta questões sobre a responsabilidade subsidiária do síndico original e a extensão dos poderes delegados, sendo um tema recorrente em litígios condominiais. A responsabilidade do síndico, seja por ação ou omissão, é um campo fértil para a advocacia, exigindo análise cuidadosa da convenção, regimento interno e atas assembleares.
A prática forense demonstra que a correta aplicação do Art. 1.348 é essencial para evitar conflitos. A não realização do seguro da edificação (inciso IX), por exemplo, pode acarretar sérias consequências em caso de sinistro, expondo o condomínio e o síndico a riscos patrimoniais e jurídicos. A prestação de contas (inciso VIII) e o cumprimento das determinações da assembleia (inciso IV) são pilares da gestão transparente e democrática, cuja inobservância pode ensejar a destituição do síndico e a responsabilização por perdas e danos.
