Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão do patrimônio comum e a convivência entre os condôminos. As atribuições listadas no caput e seus incisos abrangem desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições (inciso VII).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Esta competência confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, sendo crucial em litígios envolvendo o condomínio. O § 1º, por sua vez, introduz uma flexibilidade importante, permitindo que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações específicas ou para otimizar a gestão. Já o § 2º aborda a possibilidade de o síndico transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção, o que abre espaço para a delegação e a profissionalização da administração condominial.
Discussões doutrinárias e jurisprudenciais frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, é tema recorrente, especialmente quando há negligência na conservação das áreas comuns (inciso V) ou na prestação de contas (inciso VIII). A interpretação do termo “atos necessários à defesa dos interesses comuns” (inciso II) também gera debates, exigindo uma análise casuística para determinar a extensão dos poderes do síndico sem a necessidade de prévia autorização. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a jurisprudência tem consolidado entendimentos sobre a necessidade de autorização assemblear para atos que excedam a mera administração ordinária, como a alienação de bens comuns ou a contratação de empréstimos de grande vulto.
Para a advocacia, o Art. 1.348 e seus desdobramentos são de suma importância na assessoria a condomínios, síndicos e condôminos. A correta aplicação das competências do síndico evita conflitos internos e litígios judiciais. A análise da convenção condominial e do regimento interno, em conjunto com as disposições legais, é essencial para orientar a atuação do síndico e para a defesa dos interesses dos condôminos em casos de abuso de poder ou omissão do síndico. A compreensão aprofundada deste artigo permite aos advogados atuar preventivamente, elaborando pareceres e auxiliando na tomada de decisões, bem como contenciosamente, em ações de prestação de contas, destituição de síndico ou cobrança de cotas condominiais.
