Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento dos condomínios edilícios, estabelecendo as balizas para a atuação do síndico e, por consequência, para a proteção dos interesses dos condôminos. A norma reflete a necessidade de uma gestão eficiente e transparente, conferindo ao síndico poderes e deveres específicos que garantem a manutenção do patrimônio comum e a convivência harmônica.
As atribuições elencadas nos incisos são exaustivas em sua essência, mas permitem interpretação extensiva para atos inerentes à gestão. O inciso II, por exemplo, ao prever a representação ativa e passiva do condomínio, abrange a legitimidade para propor ações judiciais e defender os interesses coletivos, como em casos de cobrança de cotas condominiais ou litígios com fornecedores. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico atua como um mandatário legal do condomínio, cujos atos vinculam a coletividade, desde que praticados dentro dos limites de suas atribuições e da convenção condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é crucial para evitar a responsabilização pessoal do síndico.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações e discussões práticas. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou necessidade de especialização. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Esta delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de culpa in eligendo ou in vigilando. A prática advocatícia frequentemente se depara com questionamentos sobre a validade e os limites dessas delegações, exigindo uma análise minuciosa da convenção e das atas assembleares.
A correta compreensão e aplicação do Art. 1.348 são vitais para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial. Questões como a validade de multas aplicadas pelo síndico (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a obrigatoriedade do seguro da edificação (inciso IX) são fontes constantes de litígios. A atuação preventiva, por meio da elaboração de convenções e regimentos internos claros, e a consultoria para síndicos e condôminos, são essenciais para mitigar riscos e garantir a segurança jurídica na gestão condominial.
