Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do coletivo condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, estabelecendo um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns. A natureza jurídica das funções do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou até mesmo um sui generis, dada a especificidade de suas responsabilidades.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do condomínio, aspecto crucial para a advocacia condominial. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas pelo síndico, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária na convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão, mas exige cautela na delegação de responsabilidades.
A prática forense revela constantes discussões sobre a extensão dos poderes do síndico, especialmente em relação a atos que extrapolam a mera administração ordinária, como a realização de obras voluptuárias ou a contratação de empréstimos de grande vulto sem a devida autorização assemblear. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão é tema recorrente, sendo pacífico que ele responde por dolo ou culpa, conforme a doutrina e a jurisprudência. O dever de prestar contas (inciso VIII) e de realizar o seguro da edificação (inciso IX) são exemplos de obrigações que, se negligenciadas, podem gerar sérias consequências legais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de litígios, exigindo dos advogados um profundo conhecimento da legislação condominial e das nuances da gestão.
Para a advocacia, compreender o Art. 1.348 é essencial tanto para a defesa dos síndicos quanto para a representação de condôminos ou do próprio condomínio. A correta aplicação das atribuições e a observância dos limites de atuação do síndico são pilares para a prevenção de conflitos e para a resolução eficaz de litígios. A análise detida de cada inciso e parágrafo, em conjunto com a convenção e o regimento interno, permite uma atuação jurídica mais estratégica e assertiva na complexa realidade dos condomínios.
