Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem administrativa e representativa, visando à manutenção e ao bom funcionamento da propriedade comum.
A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão do poder do síndico, especialmente no que tange à sua capacidade de representação. O inciso II, ao prever a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele, confere ao síndico a legitimidade processual para defender os interesses comuns. Contudo, essa prerrogativa não é ilimitada, sendo frequentemente condicionada à aprovação assemblear para atos de maior envergadura ou que impliquem em despesas extraordinárias, conforme o princípio da gestão democrática do condomínio. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, demonstrando a flexibilidade do sistema.
Uma discussão prática relevante surge com o § 2º, que autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário da convenção. Essa delegação de poderes, que pode ser para um subsíndico ou para uma administradora, por exemplo, é crucial para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte. No entanto, a responsabilidade final pelos atos delegados geralmente permanece com o síndico, salvo prova de culpa exclusiva do terceiro. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites e responsabilidades é um ponto frequente de litígios.
As implicações para a advocacia são significativas, pois o advogado que atua em direito condominial deve estar apto a orientar síndicos e condôminos sobre o alcance de suas atribuições e deveres. A correta aplicação do Art. 1.348 e seus parágrafos é fundamental para evitar conflitos internos, impugnações de assembleias e, em última instância, ações judiciais. A prestação de contas (inciso VIII) e o cumprimento da convenção e regimento interno (inciso IV) são pontos nevrálgicos que demandam atenção constante e assessoria jurídica preventiva.
