Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do patrimônio comum e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele (inciso II), é uma das prerrogativas mais significativas, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, o que impacta diretamente a advocacia contenciosa e consultiva.
Os incisos detalham as responsabilidades do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), até a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). A obrigação de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) e prestar contas anualmente (inciso VIII) reforça o caráter fiduciário de sua função. O § 1º, por sua vez, introduz a possibilidade de a assembleia investir outra pessoa nos poderes de representação, mitigando a exclusividade da figura do síndico e permitindo maior flexibilidade na gestão condominial.
Uma discussão prática relevante surge com o § 2º, que permite ao síndico transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Esta delegação, que pode ser para um subsíndico ou administradora, por exemplo, exige cautela e clareza na sua formalização para evitar conflitos de competência e responsabilidade. A jurisprudência tem se debruçado sobre os limites dessa delegação, especialmente em casos de responsabilidade civil do síndico por atos de terceiros. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é crucial para a segurança jurídica das relações condominiais.
A doutrina majoritária entende que o síndico, embora não seja um mandatário no sentido estrito, exerce um múnus público de natureza privada, com deveres e responsabilidades bem definidos. A inobservância de suas atribuições pode gerar responsabilidade civil e, em casos extremos, até criminal. Para a advocacia, o Art. 1.348 é um pilar fundamental na análise de litígios condominiais, seja na defesa dos interesses do condomínio, na impugnação de atos do síndico ou na assessoria para a elaboração e revisão de convenções e regimentos internos, garantindo a conformidade com a legislação condominial e a gestão condominial eficiente.
