Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que transcendem a mera representação, abrangendo desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação judicial e extrajudicial (inciso II).
A amplitude das funções do síndico, como a de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV), bem como a de diligenciar a conservação das áreas comuns (inciso V), demonstra a complexidade de sua atuação. Uma discussão prática relevante reside na interpretação do alcance da representação ativa e passiva do condomínio, especialmente em litígios que envolvem interesses individuais de condôminos, mas que podem impactar a coletividade. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico atua como substituto processual do condomínio, e não dos condôminos individualmente, salvo exceções previstas em lei ou convenção.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo trazem importantes flexibilizações à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou necessidade de especialização. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Essa possibilidade de delegação de poderes, que pode ser para um subsíndico ou para uma administradora, é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas complexas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera controvérsias sobre os limites da delegação e a responsabilidade do síndico original.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é essencial na assessoria a condomínios e condôminos. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência (inciso VIII – prestação de contas), e a correta aplicação das multas (inciso VII), são temas recorrentes que demandam análise jurídica cuidadosa. A gestão condominial exige um equilíbrio entre a autonomia do síndico e o controle exercido pela assembleia, garantindo a transparência e a legalidade das ações.
