Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil, inserido no Título III que trata do Condomínio Edilício, delineia as competências privativas e delegáveis do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A compreensão aprofundada deste artigo é crucial para a atuação de advogados que militam no direito imobiliário e condominial, pois ele fundamenta a legitimidade dos atos praticados pelo síndico e baliza sua responsabilidade civil e criminal.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), este último de caráter obrigatório. A representação judicial e extrajudicial do condomínio, conforme o inciso II, é um ponto de constante debate, especialmente quanto aos limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear para litígios específicos. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico possui legitimidade para defender os interesses comuns, mas atos que impliquem disposição de bens ou alteração da estrutura condominial geralmente demandam deliberação assemblear.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem a possibilidade de delegação de poderes, flexibilizando a gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Esta delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, gerando discussões sobre a responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de má gestão do delegado. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente se alinha à necessidade de clareza na convenção condominial para evitar litígios sobre a extensão da delegação e a responsabilização.
A prática advocatícia exige a análise minuciosa da convenção e do regimento interno do condomínio, que podem detalhar ou até mesmo restringir algumas das competências do síndico, desde que não contrariem a lei. A prestação de contas (inciso VIII) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) são áreas de alta litigiosidade, demandando do síndico rigor e transparência, e do advogado, a capacidade de orientar sobre os procedimentos corretos para evitar nulidades e questionamentos judiciais. A correta aplicação do Art. 1.348 é fundamental para a segurança jurídica condominial e a prevenção de conflitos entre condôminos e administração.
