Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do patrimônio comum e a convivência harmoniosa entre os condôminos. A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou órgão do condomínio, com implicações práticas na extensão de sua responsabilidade e nos limites de sua atuação.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), esta última de caráter obrigatório e fundamental para a proteção do patrimônio. O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é particularmente relevante para a saúde financeira do condomínio, sendo fonte frequente de litígios. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, ao representar o condomínio, deve agir com a diligência de um homem médio, sob pena de responsabilização por atos que excedam seus poderes ou que causem prejuízo.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e mecanismos de delegação. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de culpa in eligendo ou in vigilando. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é crucial para a validade de atos praticados por terceiros em nome do condomínio, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção e das atas assembleares.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico por má gestão ou omissão, e em discussões sobre a validade de atos praticados em nome do condomínio. A legitimidade ativa e passiva do condomínio, exercida pelo síndico, é um ponto crucial em processos judiciais, exigindo a comprovação de sua regular eleição e posse. A correta compreensão das atribuições e limites do síndico é, portanto, indispensável para a atuação eficaz no direito condominial, tanto na assessoria preventiva quanto na representação contenciosa.
