Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no Título III, Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício, delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais para a gestão do condomínio, abrangendo desde a convocação de assembleias até a representação legal do ente despersonalizado. A natureza jurídica do síndico, embora não seja um mandatário no sentido estrito do Código Civil, aproxima-se de um gestor de negócios, com poderes específicos e limitados pela convenção e pela lei.
Os incisos detalham as responsabilidades do síndico, como a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), o dever de informar sobre procedimentos legais (inciso III), e a crucial tarefa de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A omissão do inciso V, que trata da conservação e guarda das áreas comuns, e do inciso IX, referente à realização do seguro da edificação, demonstra a amplitude das responsabilidades, que incluem a manutenção patrimonial e a prevenção de riscos. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a responsabilidade do síndico por atos de gestão que causem prejuízo ao condomínio, seja por dolo ou culpa, conforme a teoria da responsabilidade civil subjetiva.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação (§ 1º) e que o síndico transfira, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (§ 2º). Esta possibilidade de delegação e substituição é fundamental para a dinâmica condominial, especialmente em condomínios de grande porte ou com síndicos que necessitam de apoio especializado. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, exigindo um acompanhamento rigoroso das atividades delegadas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a necessidade de clareza na convenção condominial para evitar conflitos.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios envolvendo a gestão condominial, como ações de prestação de contas, cobrança de cotas condominiais, ou disputas sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A correta compreensão das atribuições e dos limites de atuação do síndico é crucial para a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos. A doutrina diverge, por exemplo, sobre a extensão dos poderes de representação do síndico em casos de litígios complexos, onde a necessidade de autorização assemblear para a propositura de certas ações é um ponto de constante debate.
