Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no Título III, Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício, delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais para a gestão do condomínio, abrangendo desde a representação legal até a conservação do patrimônio comum. A função do síndico é de suma importância para a harmonia e funcionalidade da vida em condomínio, sendo um verdadeiro gestor dos interesses coletivos.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e observadas as disposições da convenção. Essa flexibilidade demonstra a preocupação do legislador em adaptar a gestão condominial às diversas realidades, permitindo a delegação de funções e a profissionalização da administração.
A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão dos poderes do síndico, especialmente no que tange à sua responsabilidade civil e criminal. A interpretação do inciso II, que trata da representação do condomínio, é crucial para definir os limites de sua atuação. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a responsabilidade do síndico pode ser mitigada ou ampliada a depender da aprovação assemblear para determinados atos, como a contratação de obras vultosas. A ausência de aprovação para atos que excedam a mera administração ordinária pode gerar a responsabilização pessoal do síndico, configurando um ponto de atenção para os advogados que atuam na área.
Na prática advocatícia, é fundamental que o advogado que assessora condomínios ou condôminos compreenda profundamente o Art. 1.348 e seus desdobramentos. A análise da convenção condominial é indispensável, pois ela pode detalhar ou restringir as atribuições do síndico, conforme previsto no § 2º. Questões como a cobrança de multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a comunicação de procedimentos judiciais (inciso III) são fontes frequentes de litígios, exigindo do profissional do direito uma atuação preventiva e consultiva para evitar conflitos e garantir a correta aplicação da lei e da convenção.
