Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A norma reflete a preocupação do legislador em conferir ao síndico os meios necessários para o cumprimento de suas responsabilidades, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II).
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais relevantes do síndico, conforme o inciso II. Essa capacidade postulatória, embora não se confunda com a advocacia, permite ao síndico atuar em nome do condomínio em diversas situações, como ações de cobrança de cotas condominiais ou defesa em litígios. Contudo, o § 1º e o § 2º introduzem flexibilidade a essa regra, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, suas funções administrativas e de representação, desde que haja aprovação assemblear e ausência de vedação na convenção. Essa possibilidade de delegação é crucial para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte ou com demandas complexas.
Dentre as atribuições administrativas, destacam-se a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII). A prestação de contas anual é um pilar da transparência e da boa-fé na administração condominial, sujeitando o síndico à fiscalização dos condôminos. A inobservância dessas competências pode acarretar responsabilidade civil e até criminal para o síndico, dependendo da gravidade da conduta. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve pautar-se pela diligência e probidade, sendo a omissão ou o desvio de finalidade passíveis de sanção.
As discussões doutrinárias e jurisprudenciais frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico e da validade das delegações de poderes. A autonomia da vontade da assembleia, expressa na convenção condominial, é um fator determinante para a interpretação e aplicação dessas normas. Para a advocacia, compreender a extensão das competências do síndico e as nuances dos parágrafos 1º e 2º é fundamental para a correta orientação de clientes, seja na defesa dos interesses do condomínio, na impugnação de atos do síndico ou na elaboração de convenções condominiais que prevejam de forma clara as regras de delegação e substituição.
