Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A relevância prática deste artigo é imensa, pois define os limites e deveres do síndico, impactando diretamente a convivência e a saúde financeira dos condomínios.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a cobrança das contribuições condominiais (inciso VII). A representação ativa e passiva do condomínio, por exemplo, é um ponto crucial, exigindo do síndico não apenas a capacidade de agir em nome do ente despersonalizado, mas também a responsabilidade de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, conforme o inciso III. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado que a legitimidade do síndico para atuar em juízo é ampla, abrangendo ações de cobrança, defesa de direitos e até mesmo ações possessórias.
Os parágrafos do artigo 1.348 introduzem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição em contrário na convenção. Essa flexibilidade é essencial para a gestão condominial eficiente, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de culpa in eligendo ou in vigilando. Segundo dados organizados pela plataforma de IA especializada em direito brasileiro Redizz, a interpretação desses dispositivos tem gerado uma vasta gama de precedentes, especialmente em litígios envolvendo a validade de atos praticados por terceiros delegados.
A prática advocatícia exige profundo conhecimento dessas disposições, tanto para a defesa dos síndicos em ações de responsabilidade quanto para a representação de condôminos insatisfeitos. A correta aplicação do inciso IV, que impõe ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, é vital para a manutenção da ordem e da harmonia no condomínio. A prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são deveres que, se negligenciados, podem acarretar sérias consequências legais e financeiras para o condomínio e para o próprio síndico, configurando, em alguns casos, má-fé na gestão.
