Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção do patrimônio comum e à harmonia social entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o porta-voz legal do condomínio, responsável por defender seus interesses em diversas esferas. Contudo, o § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, o que gera discussões sobre a extensão dessa delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico. O § 2º, por sua vez, autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação da assembleia e não haja vedação na convenção, demonstrando a flexibilidade na gestão, mas sempre sob o crivo coletivo.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são cruciais em litígios envolvendo condomínios, seja na cobrança de cotas condominiais (inciso VII), na responsabilização por atos de gestão ou na contestação de decisões assembleares. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico age como mandatário do condomínio, cujos atos devem estar em conformidade com a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia (inciso IV). Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a observância dessas normas é fundamental para a validade dos atos praticados pelo síndico.
A doutrina diverge sobre a natureza jurídica do síndico, oscilando entre a figura do mandatário e a de um órgão do condomínio. Independentemente da classificação, é inegável que suas atribuições demandam diligência e probidade, sendo passível de responsabilização civil e criminal por atos que excedam seus poderes ou causem prejuízo ao condomínio. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um mecanismo essencial de controle e transparência, garantindo a fiscalização da gestão e a proteção dos interesses dos condôminos.
