Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do síndico, que atua como o principal gestor dos interesses comuns. A doutrina majoritária, como a de Caio Mário da Silva Pereira, ressalta a natureza de mandato legal da função, embora com peculiaridades, dada a sua eleição e a subordinação à assembleia.
Os incisos detalham as atribuições específicas, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), até a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A representação, ativa e passiva, é um ponto crucial, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em nome do condomínio em diversas esferas. Controvérsias surgem, por exemplo, na extensão dessa representação em casos de litígios envolvendo condôminos individualmente, onde a jurisprudência tende a exigir deliberação assemblear específica para certas ações.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é útil em situações de impedimento ou para funções específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa delegação, que pode ser para um subsíndico ou para uma administradora, por exemplo, é um mecanismo de gestão eficiente, mas exige cautela e clareza na delimitação das responsabilidades para evitar conflitos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de discussões em assembleias e litígios, evidenciando a necessidade de uma convenção condominial bem elaborada e de atas assembleares precisas.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é essencial. Advogados que atuam em direito condominial devem estar aptos a orientar síndicos e condôminos sobre a extensão de suas atribuições e direitos, prevenindo litígios e garantindo a conformidade com a legislação. A análise da convenção condominial e do regimento interno é indispensável, pois estes podem detalhar ou restringir as competências do síndico, sempre em consonância com a lei. A correta aplicação deste artigo impacta diretamente a gestão condominial e a segurança jurídica das relações entre síndico, condôminos e terceiros.
