Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação judicial e extrajudicial (inciso II).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é uma das atribuições mais relevantes, conforme o inciso II, exigindo do síndico a prática de atos necessários à defesa dos interesses comuns. Contudo, o § 1º e o § 2º trazem importantes flexibilizações: o primeiro permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o segundo autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e observadas as disposições da convenção. Essa possibilidade de delegação, embora mitigada pela necessidade de aprovação, gera discussões sobre a responsabilidade civil do síndico e do delegado, especialmente em casos de má gestão ou omissão.
A doutrina e a jurisprudência têm se debruçado sobre a extensão da responsabilidade do síndico, que, embora não seja um mandatário no sentido estrito, atua como um gestor de negócios, devendo agir com a diligência de um homem médio. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) ou a falha em cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) podem configurar negligência e ensejar responsabilização. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem sido cada vez mais rigorosa, dada a complexidade crescente das relações condominiais.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios envolvendo a validade de atos praticados pelo síndico, a cobrança de cotas condominiais (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII). A correta observância das competências e dos ritos de delegação é crucial para evitar nulidades e garantir a segurança jurídica das decisões tomadas em nome do condomínio. A ausência de seguro da edificação, por exemplo, pode gerar graves consequências em caso de sinistro, expondo o síndico a responsabilidade pessoal.
