Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a gestão das áreas comuns e a representação dos interesses coletivos. A norma visa garantir a eficiência administrativa e a segurança jurídica nas relações condominiais, sendo um pilar do direito condominial.
As atribuições elencadas nos incisos são amplas e essenciais. O síndico é responsável por convocar assembleias (inc. I), representar o condomínio judicial e extrajudicialmente (inc. II), e dar conhecimento de procedimentos judiciais ou administrativos (inc. III). A observância da convenção e do regimento interno (inc. IV), a conservação das áreas comuns (inc. V), a elaboração orçamentária (inc. VI), a cobrança de contribuições e multas (inc. VII), a prestação de contas (inc. VIII) e a realização do seguro da edificação (inc. IX) completam o rol de deveres. A representação ativa e passiva do condomínio, em particular, é um ponto de constante debate jurisprudencial, especialmente quanto aos limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear para litígios específicos.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário da convenção. Essas disposições refletem a necessidade de adaptabilidade na gestão condominial, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de administradoras. Contudo, a responsabilidade final do síndico perante o condomínio e terceiros permanece, gerando discussões sobre a extensão da sua culpa in eligendo ou in vigilando em caso de delegação. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente se alinha à busca por uma gestão mais profissionalizada, sem eximir o síndico de sua responsabilidade precípua.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, litígios envolvendo a manutenção de áreas comuns, e discussões sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A correta compreensão das competências e dos limites de atuação do síndico é crucial para a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos, evitando nulidades e responsabilizações indevidas. A gestão condominial exige um conhecimento aprofundado dessas normas para evitar conflitos e garantir a harmonia entre os moradores.
