Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é crucial para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares da administração condominial, conferindo ao síndico a responsabilidade pela condução das atividades essenciais e pela defesa dos direitos do coletivo.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o porta-voz legal do condomínio, com poderes para ingressar com ações judiciais ou defender o condomínio em litígios. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que essa representação abrange todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, desde que não extrapolem os limites da convenção e das deliberações assembleares. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, garantindo a transparência e a participação dos condôminos nas decisões relevantes.
Os incisos IV, V, VI, VII, VIII e IX detalham as funções administrativas e financeiras, como cumprir e fazer cumprir as normas internas, diligenciar a conservação das áreas comuns, elaborar orçamentos, cobrar contribuições e multas, prestar contas e realizar o seguro da edificação. Essas competências são fundamentais para a manutenção do patrimônio e a boa convivência. O § 1º e o § 2º introduzem flexibilidade, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação ou que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação e substituição é vital para a continuidade da gestão, especialmente em condomínios de grande porte ou com síndicos que necessitem de apoio especializado. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade do síndico original.
Na prática advocatícia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é indispensável para a atuação em litígios condominiais, seja na defesa do síndico, do condomínio ou de condôminos. Questões sobre a validade de atos praticados pelo síndico, a responsabilidade por omissões ou excessos, e a interpretação das disposições da convenção e do regimento interno são recorrentes. A jurisprudência tem se debruçado sobre a extensão dos poderes do síndico e a necessidade de aprovação assemblear para determinados atos, especialmente aqueles que implicam em despesas extraordinárias ou alteração da destinação das áreas comuns, reforçando a importância da observância das normas condominiais e da legislação civil.
