Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no Livro III, Título III, Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício, delineia as atribuições essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A interpretação e aplicação deste artigo são cruciais para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial, dada a frequência de litígios envolvendo a atuação do síndico.
O caput elenca as competências primárias, como a convocação de assembleias (inciso I), a representação do condomínio em juízo e fora dele (inciso II), a comunicação de procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação processual, ativa e passiva, é um ponto de destaque, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que essa representação abrange uma vasta gama de situações, desde ações de cobrança até defesas em demandas que afetam o condomínio como um todo.
Os incisos V a IX detalham outras responsabilidades, como a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A prestação de contas, por exemplo, é um dever fundamental, cuja inobservância pode ensejar a destituição do síndico e a responsabilização civil. O § 1º e o § 2º trazem flexibilidade à gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação ou que o síndico transfira parte de suas funções, desde que com aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação e substituição é vital para a dinâmica condominial, mas exige cautela para evitar a desvirtuação da figura do síndico e a diluição de responsabilidades.
Discussões doutrinárias e jurisprudenciais frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico, especialmente no que tange à sua responsabilidade civil e criminal por atos de gestão. A interpretação do termo “atos necessários à defesa dos interesses comuns” (inciso II) é um campo fértil para debates, exigindo do advogado uma análise minuciosa do caso concreto. A distinção entre atos de gestão ordinária e atos que demandam autorização específica da assembleia também é crucial para evitar nulidades e garantir a segurança jurídica das decisões tomadas em nome do condomínio.
