Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do coletivo. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão eficiente e a resolução de conflitos. O caput elenca as atribuições primárias, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a cobrança de contribuições (inciso VII).
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Esta função implica a capacidade de defender os interesses comuns, o que pode gerar discussões práticas sobre os limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear, especialmente em demandas de maior vulto ou que envolvam despesas extraordinárias. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que, para atos que excedam a mera administração ordinária, a deliberação assemblear é, via de regra, indispensável, salvo situações de urgência ou expressa previsão na convenção.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão condominial. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Essas disposições abrem espaço para a delegação de tarefas, mas sempre sob o crivo da coletividade, reforçando o caráter democrático da gestão condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos é crucial para evitar nulidades em atos praticados por terceiros ou por síndicos que extrapolem seus poderes.
A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios envolvendo a atuação do síndico, seja por omissão no cumprimento de suas obrigações (como a conservação das áreas comuns, inciso V), seja por excesso no exercício de suas competências. A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, é um tema recorrente, especialmente quando há prejuízos ao condomínio ou aos condôminos decorrentes de sua gestão. A correta observância do Art. 1.348 e das normas internas do condomínio é, portanto, essencial para a segurança jurídica e a boa convivência entre os moradores.
