Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX). A natureza jurídica das funções do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou até mesmo órgão do condomínio, com a maioria inclinando-se para a figura do mandatário, dada a necessidade de representação dos interesses dos condôminos.
As atribuições elencadas nos incisos são de caráter essencialmente administrativo e representativo. O inciso II, por exemplo, confere ao síndico a prerrogativa de representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticando atos necessários à defesa dos interesses comuns. Esta capacidade postulatória, embora não seja privativa de advogado, permite ao síndico atuar em diversas frentes, como na cobrança de cotas condominiais (inciso VII) ou na defesa contra ações que afetem o condomínio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a representação judicial do condomínio pelo síndico dispensa, em regra, autorização expressa da assembleia para a propositura de ações que visem à defesa dos interesses comuns, salvo se a convenção dispuser de forma diversa ou se a matéria for de alta complexidade ou impacto financeiro.
Os parágrafos do artigo trazem importantes nuances à gestão condominial. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, ressalvada disposição contrária da convenção. Essas disposições refletem a flexibilidade na gestão, permitindo a delegação de tarefas e a profissionalização da administração, seja por meio de subsíndicos, conselheiros ou administradoras. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos é crucial para evitar conflitos de competência e garantir a validade dos atos praticados em nome do condomínio, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção condominial e das atas de assembleia.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios envolvendo condomínios, seja para questionar a legitimidade do síndico em determinadas ações, seja para apurar sua responsabilidade por omissão ou excesso no exercício de suas funções. A prestação de contas (inciso VIII) e o cumprimento da convenção e regimento interno (inciso IV) são pontos nevrálgicos que geram muitas demandas. A atuação do advogado, nesse contexto, envolve não apenas a defesa dos interesses do condomínio ou dos condôminos, mas também a consultoria preventiva para adequação da gestão às normas legais e convencionais, mitigando riscos de futuras controvérsias.
