Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que impactam diretamente a convivência e a valorização patrimonial. A doutrina majoritária entende que as atribuições elencadas nos incisos I a IX são de natureza essencialmente administrativa e representativa, sendo o síndico o principal elo entre os condôminos e o mundo exterior.
Dentre as competências, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), e o dever de zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V). O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é particularmente relevante na prática forense, gerando inúmeras ações de cobrança de cotas condominiais. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a legitimidade do síndico para representar o condomínio em juízo é ampla, abrangendo tanto o polo ativo quanto o passivo das demandas, conforme a Súmula 260 do STJ, que reconhece a legitimidade do condomínio para propor ação de cobrança de despesas condominiais.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade é crucial para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de má-fé ou negligência na escolha do preposto. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade civil do síndico.
A prática advocatícia exige um profundo conhecimento dessas atribuições, tanto para a defesa dos interesses do condomínio quanto para a orientação de síndicos e condôminos. Questões como a validade de deliberações assembleares, a responsabilidade do síndico por atos de gestão e a correta aplicação das multas condominiais são temas recorrentes. A prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) são deveres que, se negligenciados, podem acarretar sérias consequências legais e financeiras para o condomínio e para o próprio síndico, configurando improbidade administrativa condominial.
