Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento dos condomínios, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. A norma visa garantir a representação legal do condomínio, a manutenção da propriedade e a execução das deliberações assembleares, sendo um pilar do direito condominial.
As atribuições elencadas nos incisos são exaustivas, mas não taxativas, podendo a convenção condominial ou a assembleia prever outras competências, desde que não contrariem a lei. Destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial (inciso II), a comunicação de procedimentos legais (inciso III), o cumprimento das normas internas (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A responsabilidade civil do síndico é um tema recorrente na jurisprudência, especialmente em casos de omissão ou má-gestão.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é útil em situações de impedimento ou necessidade de especialização. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa delegação de poderes, seja para um subsíndico ou para uma administradora, deve ser cuidadosamente analisada para evitar conflitos de competência e garantir a segurança jurídica das decisões. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera discussões sobre os limites da autonomia da vontade condominial frente à norma legal.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de condomínio, litígios envolvendo a responsabilidade do síndico por danos ou má-gestão, e em discussões sobre a validade de deliberações assembleares. A correta compreensão das competências e dos limites de atuação do síndico é crucial para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio, evitando nulidades e garantindo a efetividade da gestão condominial. A doutrina e a jurisprudência têm se debruçado sobre a extensão da responsabilidade do síndico, especialmente em face de atos de terceiros e da necessidade de diligência na fiscalização.
