Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. A norma reflete a necessidade de um gestor com poderes específicos para lidar com as complexidades da propriedade horizontal, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX).
As competências do síndico não se limitam à gestão interna, abrangendo também a representação legal do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele (inciso II). Essa prerrogativa confere ao síndico a legitimidade para atuar em ações judiciais, defender os interesses coletivos e dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos administrativos ou judiciais (inciso III). A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que a atuação do síndico, nesse contexto, deve sempre visar ao interesse coletivo, sob pena de responsabilização pessoal por atos que excedam suas atribuições ou que sejam praticados com dolo ou culpa.
Uma discussão prática relevante reside na possibilidade de delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Essa flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas específicas, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas a subsíndicos ou conselheiros. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico, salvo expressa exoneração pela assembleia. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses parágrafos é frequentemente objeto de controvérsia em litígios condominiais, especialmente quando há questionamentos sobre a validade de atos praticados por terceiros delegados.
A advocacia condominial deve estar atenta às nuances do Art. 1.348, pois ele serve de base para a análise de inúmeras situações, desde a validade de multas aplicadas (inciso VII) até a prestação de contas (inciso VIII). A correta aplicação e interpretação dessas competências são essenciais para evitar conflitos, garantir a segurança jurídica das decisões condominiais e assegurar a boa gestão do patrimônio comum. A inobservância dessas atribuições pode gerar nulidades, responsabilização civil do síndico e, consequentemente, demandas judiciais complexas.
