Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e funcionamento dos condomínios, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, sendo ora considerado um mandatário, ora um órgão do condomínio, com implicações diretas na extensão de sua responsabilidade civil e criminal.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais relevantes do síndico, conforme o inciso II. Isso significa que o síndico é o porta-voz legal do condomínio, incumbido de defender seus interesses comuns. Contudo, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que essa representação não confere ao síndico poderes ilimitados, exigindo, em muitos casos, a autorização assemblear para atos de maior vulto, como a propositura de ações judiciais complexas ou a alienação de bens comuns. A responsabilidade do síndico é objetiva em relação aos atos de gestão, mas pode ser subjetiva em caso de dolo ou culpa, conforme a doutrina majoritária.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo trazem importantes flexibilizações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é crucial em situações de impedimento ou ausência do síndico. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição em contrário na convenção. Essa possibilidade de delegação de poderes é vital para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a nomeação de subsíndicos, mas sempre sob o crivo da coletividade condominial. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos frequentemente gera discussões sobre os limites da autonomia do síndico e a soberania da assembleia.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida autorização, seja para exigir a prestação de contas (inciso VIII) ou a cobrança de contribuições (inciso VII). A correta compreensão das atribuições do síndico e dos limites de sua atuação é essencial para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio. A inobservância dessas competências pode acarretar a nulidade de atos, a responsabilização civil do síndico e até mesmo a sua destituição, conforme previsto no Art. 1.349 do Código Civil.
