Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo os limites e as responsabilidades desse gestor. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I), representar o condomínio em juízo (inciso II) e zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), são pilares da gestão condominial, visando a proteção dos interesses coletivos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é uma das prerrogativas mais relevantes do síndico, conforme o inciso II. Isso significa que o síndico detém a legitimidade para atuar em processos judiciais e administrativos em nome do condomínio, defendendo seus direitos e interesses. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que essa representação é ampla, abrangendo desde ações de cobrança de cotas condominiais até defesas em litígios complexos que envolvam a edificação ou seus condôminos. A necessidade de dar conhecimento imediato à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) reforça o princípio da transparência e a natureza colegiada da gestão condominial.
Importante notar as flexibilizações trazidas pelos parágrafos. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação de poderes é crucial para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio e os condôminos geralmente permanece com o síndico eleito, salvo expressa exoneração.
A prática advocatícia frequentemente se depara com questões relativas à extensão dos poderes do síndico, à validade de suas decisões e à sua responsabilidade civil e criminal. O inciso VII, que trata da cobrança de contribuições e multas, é um ponto de constante atrito e demanda a atuação jurídica para a recuperação de créditos condominiais. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal que visa proteger o patrimônio comum contra sinistros. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação e interpretação desses dispositivos são essenciais para evitar litígios e garantir a segurança jurídica da administração condominial.
A prestação de contas (inciso VIII) e o cumprimento da convenção e regimento interno (inciso IV) são deveres que exigem do síndico não apenas diligência, mas também conhecimento jurídico básico ou o auxílio de profissionais especializados. A fiscalização da atuação do síndico pela assembleia é um mecanismo de controle fundamental, garantindo que suas ações estejam alinhadas aos interesses do condomínio e à legislação vigente. A inobservância dessas competências pode gerar a destituição do síndico e, em casos mais graves, sua responsabilização por perdas e danos.
