Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da propriedade comum e à harmonia entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de propor ações, defender o condomínio em litígios e praticar atos necessários à defesa dos interesses comuns, o que exige do síndico um conhecimento mínimo das normas condominiais e, muitas vezes, o auxílio de assessoria jurídica. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a flexibilidade do sistema e a soberania da vontade coletiva dos condôminos. Essa possibilidade é crucial em situações de impedimento ou incapacidade do síndico.
Uma discussão prática relevante reside na extensão dos poderes de delegação do síndico, abordada no § 2º. Ele pode transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário na convenção. Essa delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de má gestão ou negligência do delegado. A jurisprudência tem se consolidado no sentido de que a delegação deve ser expressa e específica, evitando-se delegações genéricas que possam comprometer a segurança jurídica e a fiscalização. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é frequentemente objeto de controvérsia em tribunais, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção condominial e das atas de assembleia.
Os incisos V, VI, VII e VIII tratam das responsabilidades administrativas e financeiras, como a conservação das áreas comuns, a elaboração do orçamento, a cobrança de contribuições e multas, e a prestação de contas. A prestação de contas, em particular, é um dever fundamental e periódico, cuja ausência ou irregularidade pode ensejar a destituição do síndico e a responsabilização civil. A advocacia condominial frequentemente lida com ações de cobrança de cotas condominiais e ações de prestação de contas, onde a correta aplicação desses incisos é determinante para o sucesso da demanda.
