Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo um rol de atribuições que vão desde a representação legal até a gestão financeira e a conservação do patrimônio comum. A clareza dessas funções é crucial para evitar conflitos e garantir a eficiência da gestão.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A responsabilidade pela conservação das áreas comuns (inciso V) e a elaboração do orçamento (inciso VI) demonstram o caráter multifacetado da função. A jurisprudência tem reiteradamente afirmado a natureza de mandatário do síndico, com deveres fiduciários para com os condôminos, o que implica responsabilidade civil e, em casos extremos, penal por atos de gestão.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo 1.348 introduzem importantes flexibilizações e discussões. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação, seja de representação ou de funções administrativas, é um ponto de debate doutrinário sobre os limites da autonomia da vontade condominial e a natureza intuitu personae da função de síndico. A prática forense demonstra a relevância de uma convenção condominial bem elaborada para dirimir dúvidas sobre essas delegações.
A prática advocatícia exige atenção redobrada às nuances do artigo 1.348, especialmente em litígios envolvendo a responsabilidade do síndico ou a validade de atos por ele praticados. A correta interpretação das atribuições e dos limites de sua atuação é essencial para a defesa dos interesses do condomínio ou dos condôminos individualmente. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a observância rigorosa do rito assemblear para aprovação de delegações é um ponto crítico para a validade dos atos praticados por terceiros.
