Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à defesa dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que transcendem a mera representação, alcançando a gestão financeira, a conservação patrimonial e a aplicação das normas internas. A natureza jurídica do síndico é amplamente discutida na doutrina, oscilando entre a de mandatário e a de órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária tendendo a considerá-lo um representante legal, com poderes limitados pela convenção e pela assembleia.
Os incisos do artigo detalham as responsabilidades do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), até a realização do seguro da edificação (inciso IX) e a prestação de contas (inciso VIII). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para atuar em nome do condomínio, o que é crucial para a defesa dos interesses coletivos em litígios. Contudo, essa representação não é ilimitada, exigindo, em muitos casos, a autorização assemblear para atos de maior vulto ou que impliquem disposição de bens.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção (§ 2º). Essas disposições são de grande relevância prática, pois possibilitam a delegação de tarefas e a profissionalização da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte. A delegação de poderes, no entanto, não exime o síndico de sua responsabilidade final, sendo ele o principal garantidor do cumprimento das normas e da boa administração. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera debates sobre os limites da autonomia do síndico e a soberania da assembleia, impactando diretamente a atuação dos advogados em causas condominiais.
A prática advocatícia exige um profundo conhecimento dessas atribuições, tanto para a defesa dos síndicos em ações de responsabilidade civil quanto para a assessoria jurídica aos condomínios e condôminos. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida autorização assemblear, a extensão da sua responsabilidade por danos causados por sua gestão e a interpretação das cláusulas da convenção condominial são temas recorrentes. A jurisprudência tem se consolidado no sentido de que o síndico deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por atos de gestão que causem prejuízo ao condomínio por dolo ou culpa, conforme a teoria da responsabilidade civil.
