Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do condomínio, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A interpretação e aplicação deste artigo são cruciais para a advocacia condominial, pois balizam a atuação do síndico e os limites de sua responsabilidade.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a cobrança das contribuições condominiais (inciso VII). O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para atuar em nome do condomínio, o que é fundamental em litígios envolvendo o ente. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico é o órgão executivo do condomínio, com poderes para praticar atos de gestão ordinária, mas sempre sujeito às deliberações assembleares e às disposições da convenção.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações e limitações aos poderes do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações de impedimento ou para funções específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário da convenção. Esta possibilidade de delegação de poderes é um ponto de discussão prática, exigindo cautela na sua formalização para evitar nulidades ou responsabilização do síndico por atos de terceiros. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta interpretação desses dispositivos é vital para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica nas relações condominiais.
A prática forense demonstra que a inobservância das competências do síndico, ou a extrapolação de seus poderes, pode gerar responsabilidade civil, tanto para o síndico quanto para o próprio condomínio. Questões como a realização de obras sem aprovação, a má gestão financeira ou a omissão na defesa dos interesses comuns são frequentemente objeto de litígios. A advocacia deve orientar os síndicos a pautarem suas ações estritamente no que prevê o Art. 1.348, na convenção e no regimento interno, buscando sempre a chancela da assembleia para atos que excedam a mera administração ordinária ou que impliquem em despesas significativas.
