Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências essenciais do síndico em condomínios edilícios, estabelecendo o arcabouço legal para a gestão condominial. Este dispositivo, fundamental para a organização da vida em condomínio, atribui ao síndico um papel central na administração, representação e conservação do patrimônio comum. A sua atuação abrange desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), o que confere a ele a legitimidade processual para defender os interesses coletivos.
A amplitude das funções do síndico, conforme os incisos, demonstra a complexidade de sua responsabilidade. O inciso III, por exemplo, impõe o dever de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando o princípio da transparência na gestão. Já o inciso VII, ao permitir a cobrança de contribuições e multas, confere ao síndico poderes executivos relevantes para a manutenção da saúde financeira do condomínio. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado que o síndico atua como um mandatário dos condôminos, com deveres fiduciários e responsabilidade civil por seus atos.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos com funções específicas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, exigindo um acompanhamento diligente.
A implicação prática para a advocacia é vasta, abrangendo desde a consultoria preventiva na elaboração de convenções e regimentos internos até a atuação em litígios envolvendo cobrança de cotas condominiais, responsabilidade civil do síndico ou impugnação de assembleias. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são cruciais para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a complexidade das relações condominiais gera um volume significativo de demandas judiciais, evidenciando a necessidade de um profundo conhecimento das atribuições do síndico e dos limites de sua atuação.
