Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de um mandatário ou um órgão do condomínio, com implicações diretas na extensão de sua responsabilidade civil e criminal.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de praticar atos necessários à defesa dos interesses comuns, o que inclui a propositura de ações judiciais e a celebração de contratos. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a flexibilidade do sistema condominial. Contudo, essa delegação deve ser expressa e específica, evitando lacunas de responsabilidade.
Uma discussão prática relevante surge com o § 2º, que autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia. Essa delegação, que pode ser para um subsíndico ou uma administradora, não exime o síndico de sua responsabilidade de fiscalização. A jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a delegação não afasta a responsabilidade do síndico por atos de gestão, a menos que comprovada a total ausência de culpa in eligendo ou in vigilando. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos varia consideravelmente em diferentes tribunais, exigindo uma análise contextualizada.
As atribuições de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV), bem como zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), são pilares da boa gestão condominial. A omissão do síndico nessas tarefas pode gerar responsabilidade por perdas e danos ao condomínio ou aos condôminos individualmente. A prestação de contas anual (inciso VIII) é um dever fundamental, garantindo a transparência e a fiscalização da gestão financeira, sendo um ponto crucial para a advocacia preventiva e contenciosa em casos de má gestão.
