Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências privativas e delegáveis do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres do síndico, bem como as possibilidades de delegação de suas funções. A correta interpretação e aplicação deste artigo são cruciais para a gestão condominial eficiente e para a prevenção de conflitos.
Os incisos do artigo detalham as atribuições do síndico, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação legal do condomínio (inciso II), até a conservação das áreas comuns (inciso V) e a prestação de contas (inciso VIII). A representação ativa e passiva do condomínio, em juízo ou fora dele, é uma das competências mais relevantes, exigindo do síndico conhecimento jurídico básico ou o auxílio de assessoria especializada para a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A omissão em dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) pode gerar responsabilidade civil.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem a flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção (§ 2º). Esta possibilidade de delegação, especialmente das funções administrativas, é um ponto de discussão prática, pois exige clareza na delimitação das responsabilidades e na forma de fiscalização. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a convenção condominial frequentemente estabelece limites e procedimentos específicos para tais delegações, visando a segurança jurídica e a boa governança.
A prática forense revela que a inobservância das competências do síndico ou a delegação inadequada de funções são fontes comuns de litígios condominiais, envolvendo desde a impugnação de assembleias até ações de responsabilidade civil contra o síndico. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, ao atuar, deve sempre observar os limites impostos pela lei, pela convenção e pelas deliberações assembleares, sob pena de nulidade dos atos praticados e eventual responsabilização pessoal. Advogados que atuam na área condominial devem estar atentos a essas nuances para orientar seus clientes, seja na defesa dos interesses do condomínio ou na representação de condôminos insatisfeitos com a gestão.
