Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A relevância prática deste artigo reside na delimitação dos poderes e deveres do síndico, impactando diretamente a convivência e a segurança jurídica nas relações condominiais.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). O inciso VII, que trata da cobrança das contribuições condominiais e multas, é de suma importância, pois a inadimplência é um dos maiores desafios na gestão condominial, gerando discussões sobre a legitimidade e os limites da atuação do síndico. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a representação do síndico, conforme o inciso II, confere-lhe legitimidade processual para ajuizar ações em nome do condomínio, sem necessidade de autorização específica da assembleia para cada ato, salvo exceções previstas na convenção ou lei.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia (§ 2º). Essa possibilidade de delegação e substituição é crucial para a continuidade da administração, especialmente em condomínios de grande porte ou em situações de impedimento do síndico. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade primária, gerando debates sobre a extensão da culpa in eligendo ou in vigilando. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos deve sempre observar os princípios da boa-fé e da transparência na gestão condominial.
A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios envolvendo a atuação do síndico, desde questões de prestação de contas (inciso VIII) até a correta realização do seguro da edificação (inciso IX), que é uma obrigação legal. A inobservância dessas competências pode acarretar a responsabilidade civil do síndico, seja por omissão ou por atos que causem prejuízo ao condomínio. É fundamental que o advogado especialista em direito imobiliário esteja atento a essas nuances, orientando síndicos e condôminos sobre seus direitos e deveres, e buscando soluções eficazes para os conflitos que surgem na complexa dinâmica condominial.
